Khi đầu tư nhà xưởng, nhiều chủ đầu tư thường tập trung vào những yếu tố dễ thấy và dễ đo lường:
kết cấu thép dày hay mỏng, loại sơn bảo vệ, tuổi thọ vật liệu, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng.
Đó đều là những yếu tố quan trọng.
Nhưng trên thực tế, chúng hiếm khi là nguyên nhân chính khiến một nhà xưởng mất giá theo thời gian.
Yếu tố tác động mạnh nhất đến giá trị dài hạn của nhà xưởng thường nằm ở một điểm khác:
khả năng chuyển đổi và thích ứng của công trình.
Nhà xưởng vận hành tốt vẫn có thể mất giá
Rất nhiều nhà xưởng được xây dựng đúng kỹ thuật, vận hành ổn định và đáp ứng đầy đủ nhu cầu sản xuất ở thời điểm ban đầu.
Tuy nhiên, chỉ sau vài năm, khi bối cảnh thị trường thay đổi, những nhà xưởng này bắt đầu bộc lộ hạn chế:
-
Khó cho thuê lại vì chỉ phù hợp với một mô hình sản xuất cụ thể
-
Khó chuyển đổi công năng khi ngành nghề thay đổi
-
Khó bán lại hoặc định giá thấp hơn kỳ vọng của chủ đầu tư
Vấn đề không nằm ở chất lượng thi công hay độ bền vật liệu.
Nguyên nhân cốt lõi là nhà xưởng đã được thiết kế quá “đúng” cho một kịch bản duy nhất.
Khi thị trường thay đổi, sự linh hoạt quyết định giá trị tài sản
Trong bối cảnh dòng vốn dịch chuyển nhanh, chuỗi cung ứng liên tục tái cấu trúc và ngành nghề sản xuất thay đổi mạnh mẽ,
nhà xưởng không còn chỉ là nơi đặt máy móc.
Với nhiều chủ đầu tư, nhà xưởng là:
-
tài sản giữ vốn
-
tài sản cho thuê
-
hoặc tài sản có thể chuyển đổi để phục vụ chiến lược mới
Khi đó, câu hỏi không còn là “xưởng có chạy tốt không”,
mà là “xưởng còn cho chủ đầu tư bao nhiêu lựa chọn trong tương lai”.
Một nhà xưởng linh hoạt có thể:
-
phục vụ nhiều mô hình sản xuất khác nhau
-
dễ dàng thích ứng với khách thuê mới
-
duy trì giá trị tài sản trong các chu kỳ kinh tế khác nhau
Ngược lại, nhà xưởng thiếu linh hoạt sẽ nhanh chóng trở thành tài sản bị “khóa cứng”, dù kết cấu vẫn còn rất tốt.
Giá trị nhà xưởng được quyết định từ giai đoạn thiết kế
Khả năng chuyển đổi của nhà xưởng không phải là thứ có thể bổ sung dễ dàng sau khi xây dựng.
Nó được quyết định ngay từ những lựa chọn ban đầu trong thiết kế:
-
nhịp kết cấu
-
chiều cao sử dụng
-
khả năng nâng tải
-
mức độ mở của không gian
-
khả năng mở rộng hoặc cải tạo trong tương lai
Những yếu tố này thường không làm tăng chi phí xây dựng quá nhiều ở thời điểm ban đầu,
nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản trong 10–20 năm sau.
Góc nhìn của OMEGA về nhà xưởng như một tài sản
Tại OMEGA Việt Nam, nhà xưởng không được nhìn đơn thuần như một công trình xây dựng.
Chúng tôi tiếp cận nhà xưởng từ góc nhìn của tài sản đầu tư dài hạn.
Khi tham gia cùng chủ đầu tư, OMEGA luôn đặt thêm những câu hỏi vượt ra ngoài phạm vi kỹ thuật thuần túy:
-
Nếu 5–10 năm tới mô hình kinh doanh thay đổi, công trình này sẽ thích ứng ra sao?
-
Trong trường hợp cho thuê lại, nhà xưởng có phù hợp với nhiều nhóm khách khác nhau không?
-
Giới hạn thực sự của kết cấu là gì khi cần chuyển đổi công năng?
Chính những câu hỏi này giúp phân biệt:
-
nhà xưởng là chi phí đã bỏ ra, hay
-
nhà xưởng là tài sản có khả năng giữ và bảo toàn giá trị vốn.
Nhà xưởng tốt không nên khóa chặt chiến lược của chủ đầu tư
Một nhà xưởng được coi là tốt không chỉ vì vận hành ổn định ở hiện tại.
Giá trị thật sự của nó nằm ở việc không hạn chế các lựa chọn chiến lược trong tương lai.
Đó là lý do vì sao, với nhiều chủ đầu tư,
thiết kế nhà xưởng không còn là bài toán “xây cho đủ dùng”,
mà là bài toán xây để linh hoạt, để thích ứng và để giữ giá trị lâu dài.
—
OMEGA Việt Nam
Thiết kế và thi công nhà xưởng với tư duy tài sản dài hạn
